🔑 Kiralananın Kullanıma Elverişli Hale Getirilmesi: Genel Bakış
Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 305 ve devamı maddeleri, kiralananın sözleşme süresince kullanıma elverişli bulundurulması yükümlülüğünü düzenler. Bu yükümlülük, hem kiraya verenin sorumluluğunu hem de kiracının haklarını içerir.
- 📜 Kiraya Verenin Yükümlülüğü: Kiraya veren, sözleşme süresince kiralananı, sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür. Bu, sadece kiralananın teslim anındaki durumu değil, aynı zamanda sözleşme süresince ortaya çıkabilecek eksikliklerin giderilmesini de kapsar.
- 🔑 Kiracının Hakları: Kiracı, kiralananın kullanıma elverişli olmaması durumunda, TBK'da belirtilen haklara sahiptir. Bu haklar, ayıbın giderilmesini isteme, kira bedelinden indirim talep etme, zararın tazminini isteme ve sözleşmeyi feshetme gibi çeşitli seçenekleri içerir.
🛠️ Kiraya Verenin Onarım Yükümlülüğü
Kiraya verenin en önemli yükümlülüklerinden biri, kiralananda ortaya çıkan ve kullanıma engel olan eksiklikleri gidermektir.
- ⚠️ Onarımın Kapsamı: Onarım yükümlülüğü, kiralananın normal kullanımını engelleyen her türlü eksikliği kapsar. Bu, binanın yapısal sorunlarından tesisat arızalarına kadar geniş bir yelpazede olabilir.
- ⏰ Bildirim Yükümlülüğü: Kiracı, kiralananda ortaya çıkan ve kiraya verenin sorumluluğunda olan bir eksikliği derhal kiraya verene bildirmekle yükümlüdür. Aksi takdirde, bildirimde bulunmamasından kaynaklanan zararlardan sorumlu olabilir.
- 🚪 Kiraya Verenin Giriş Hakkı: Kiraya veren, onarım için kiralanana girmek zorunda kalabilir. Bu durumda, kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmek ve onarımı mümkün olduğunca az rahatsızlık verecek şekilde gerçekleştirmekle yükümlüdür.
📉 Kira Bedelinden İndirim ve Tazminat Talebi
Kiralananın kullanıma elverişli olmaması durumunda kiracının haklarından biri de kira bedelinden indirim talep etmektir.
- ⚖️ İndirim Miktarı: Kira bedelinden yapılacak indirim miktarı, kiralanandaki eksikliğin kullanım üzerindeki etkisine göre belirlenir. Eksiklik ne kadar büyükse, indirim miktarı da o kadar yüksek olabilir.
- 💰 Tazminat Hakkı: Kiracı, kiralanandaki eksiklik nedeniyle uğradığı zararları da kiraya verenden talep edebilir. Bu zararlar, örneğin, eşyaların zarar görmesi veya iş kaybı gibi çeşitli kalemleri içerebilir.
💥 Sözleşmenin Feshi
Kiralananın kullanıma elverişli olmaması durumunda, kiracının en son çare olarak başvurabileceği haklardan biri de sözleşmeyi feshetmektir.
- 🛑 Fesih Şartları: Kiracı, kiralanandaki eksikliklerin giderilmemesi ve bu eksikliklerin kiralananın kullanımını önemli ölçüde engellemesi durumunda sözleşmeyi feshedebilir.
- 📝 Fesih Bildirimi: Sözleşmenin feshi, kiraya verene yazılı olarak bildirilmelidir. Bildirimde, fesih gerekçesi açıkça belirtilmelidir.
- ⏳ Haklı Fesih: Kiracının haklı nedenle sözleşmeyi feshetmesi durumunda, kiraya veren, kiracının bu nedenle uğradığı zararları tazmin etmekle yükümlü olabilir.
⚠️ Önemli Notlar ve İstisnalar
- ❗ Sözleşme Serbestisi: Taraflar, kira sözleşmesinde, TBK'daki düzenlemelerden farklı hükümler kararlaştırabilirler. Ancak, bu tür anlaşmaların kanunun emredici hükümlerine aykırı olmaması gerekir.
- 🐛 Küçük Onarımlar: Kiralananın olağan kullanımı sırasında ortaya çıkan küçük onarımlar, genellikle kiracı tarafından yapılmakla yükümlüdür.
- 🔍 İspat Yükü: Kiralanandaki eksiklikleri ve bu eksikliklerin kullanım üzerindeki etkilerini ispat yükü, genellikle kiracı üzerindedir.
