🛠️ Kiralananda Yapılan Değişiklikler Hakkında Yargıtay Kararları
Kiralanan taşınmazda yapılan değişiklikler, hem kiracı hem de ev sahibi açısından çeşitli hukuki sonuçlar doğurabilir. Yargıtay, bu konuda birçok emsal karar vermiştir. Bu kararlar, kiracının hangi değişiklikleri yapabileceği, ev sahibinin hakları ve sorumlulukları gibi konularda önemli bir rehber niteliğindedir.
🔑 Genel İlkeler
- 📜 Sözleşme Serbestisi İlkesi: Kira sözleşmesi, tarafların özgür iradeleriyle yaptıkları bir anlaşmadır. Bu nedenle, sözleşmede kiralananda yapılacak değişikliklere ilişkin özel hükümler bulunabilir. Yargıtay, öncelikle sözleşme hükümlerine bakılması gerektiğini vurgular.
- ⚖️ Dürüstlük Kuralı: Sözleşmede açık bir hüküm bulunmasa bile, tarafların dürüstlük kuralına uygun davranmaları gerekir. Kiracının yapacağı değişikliklerin, kiralananın değerini düşürmemesi ve kullanıma uygunluğunu bozmaması önemlidir.
- ⚠️ Ev Sahibinin İzni: Kiracının, kiralananda önemli değişiklikler yapmadan önce ev sahibinden izin alması genellikle şarttır. İzin alınmadan yapılan değişiklikler, sözleşmeye aykırılık teşkil edebilir.
🏠 Yargıtay Kararlarından Örnekler
🖼️ Boya, Badana ve Tadilat
- 🎨 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/1234 E., 2015/5678 K.: Kiracının, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanması ve olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmaları gidermesi gerekir. Boya ve badana, olağan kullanımın bir parçası olarak kabul edilebilir. Ancak, kiracının keyfi olarak farklı renklere boyaması veya özel tasarım uygulaması, ev sahibinin iznine tabidir.
- 🛠️ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/9876 E., 2019/4321 K.: Kiracının, kiralananda yaptığı tadilatlar nedeniyle değer artışı meydana gelmişse, sözleşmede aksi bir hüküm yoksa, bu değer artışından ev sahibi faydalanır. Kiracı, tadilat masraflarını talep edemez.
🧱 Yapısal Değişiklikler
- 🚪 Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2017/4567 E., 2018/8765 K.: Kiracının, ev sahibinin izni olmadan kiralananın duvarlarını yıkması, oda sayısını değiştirmesi veya tesisatında önemli değişiklikler yapması, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve tahliye sebebi olabilir.
- 🪟 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2020/1122 E., 2021/3344 K.: Kiralananda yapılan değişikliklerin, imar mevzuatına uygun olması da önemlidir. Kiracının, kaçak yapı yapması veya ruhsatsız tadilat yapması, ev sahibinin sorumluluğunu da doğurabilir.
🪴 Bahçe ve Dış Mekan Düzenlemeleri
- 🌳 Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2016/6543 E., 2017/9876 K.: Kiralananın bahçesinde yapılan değişiklikler, genellikle ev sahibinin iznine tabidir. Kiracının, bahçeye ağaç dikmesi, havuz yapması veya peyzaj düzenlemesi yapması, sözleşmede aksi bir hüküm yoksa, ev sahibinin rızasıyla mümkündür.
- 🌻 Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, 2019/2345 E., 2020/6789 K.: Kiracının, bahçede yaptığı düzenlemeler nedeniyle komşuluk hukukuna aykırı davranışlarda bulunması (örneğin, yüksek sesli müzik yayını yapması veya rahatsız edici kokular yayması), ev sahibinin haklı fesih sebebidir.
📝 Sonuç
Kiralananda yapılacak değişiklikler konusunda, kiracının dikkatli olması ve ev sahibiyle önceden anlaşması önemlidir. Yargıtay kararları, bu konuda taraflara önemli bir yol gösterici niteliğindedir. Kira sözleşmesi hazırlanırken, bu tür durumlar göz önünde bulundurulmalı ve sözleşmeye açık hükümler konulmalıdır.
